榆林楼市!开发商收到的郁闷消息......

撰文=徐三刀

备注：榆林-榆溪河边（现场实拍）

如果要陕西买房，一定要了解榆林，作为陕西少有有过“崩盘”历史的城市，榆林楼市就是一本“活教材”。

2016年，榆林的一个县级城市，固定投资都有335.71亿元，而2018年西安的一个县级城市，固定投资也不过311.77亿元。2014年，榆林市县级拥有众多万元盘，西安平均房价不到七千。

曾经，榆林楼市一枝独秀，房价普遍要比西安高得多，泡沫也要大得多，当然，烂尾盘也更多。

PART1-形势急转

9月1日，笔者撰写了一篇《逼退野蛮人！榆林楼市狙击战！》，有人很不高兴。

在后台不断质问，大型房企进入榆林，冲击本土市场，变革本土品质，难道不好么？对此，我们有一些疑虑，当榆林市场隐性供给量大增，势如危卵，大型房企还要快速扩张，增加市场供给量。1、带来的到底是“冲击”，还是掐灭？2、带来的到底是“品质”，还是烂尾？

2018年数家五百强房企进入榆林调研，最后无疾而终，西南新区曾经一度传出某房企征地一万亩的传言，如今已经动摇。而另外两家五百强房企在聊过之后，也是兴趣缺缺。

为什么大型房企对于榆林如此“顾忌”，不敢批量进入？作为陕西第二大经济体，消费力毋庸置疑，买房更是心劲十足，为什么房企反而谨慎？

榆林楼市的“投机”成分过高。住宅高空置率挡不住购房的热情，大量土地供给刹不住房企拿地的激情，只要开盘就能看到专业炒房客的身影。2018年老城区某盘解筹，笔者看到炒房客将“低价出售XXX，有需求请联系XXX”黑色纸条贴满了周边车辆。

榆林调整预售政策，要求“收紧预售证审批，要求施工必须达到2/3才能取证”，等于给楼市发展上了一个“阀门”，如果工程施工不到2/3，就拿不到预售证，卖不了房子，收不了回款，烂尾盘自然减少。

因为取证要求提高，无法满足大型房企对于施工进度和取证速度的要求，也就阻挡了他们进入的步伐。但翻过思考，如果房企没有实力，不敢追求“现房交付”，进入榆林也难有所谓“刺激”，更谈不上什么变革。

PART2-预售政策

预售，是一个比较奇葩的政策，卖图纸、风险大，利润高。二十余年房地产开发，依靠预售制度套利的房企不计其数。

房子盖了一半开发商卷钱跑路一点都不稀奇，这个潜在风险一旦发生，等待购房者的就是血汗钱没了，房子没了，还欠着银行贷款，倾家荡产。

这些年，我们相继见识了（以下均可查证，均为陕西官方媒体报道，详细情况可以百度）1、开发商卷钱跑路，导致业主跳楼维权；2、开发商无土地证卖房，导致数百家庭人财两空；3、开发商拆掉村子，无法安置，导致上千村民住了八年菜园子；3、开发商资金链断裂，导致千人下跪讨薪，17家建筑公司在陕讨薪；4、开发商卷钱跑路，导致施工队颗粒无收，业主欲诉无门；5、开发商资金链断裂，业主自筹自救......

预售制度等于拿现在的钱买未来的房子，这对购房者本身就是不公平的，在西安有一句话说的比较现实“能交房的开发商，就是好开发商”。因为，连按时交房都做不到，企业实力就值得怀疑了。

当然，最重要的一点是，房屋质量规划没有保障。由于购房时的房子还未建成，只能看图纸，比如说超大绿化率、楼间距、装修水准。结果交房时发现，就是水塘子、手拉手楼距、村级酒店标准，既心酸又难受。

如果规划配套一致倒也罢了，最怕的是房屋质量不合格，墙体开裂、楼板漏沙、底板渗水、管道破裂等等，相信八成以上的购房者都曾中招，而且求告无门。找开发方，开发商会推给物业；找物业方，物业方会推施工队；找施工队，你去哪里找他们？

在榆林，笔者体验过某个住宅区，毛天毛地，楼道里碗口粗的铁管裸露，因为没有箍起来，从21层可以看到19层。如果是现房，这种破烂产品，榆林人会买么？铁定不会！

如果是“收紧预售证审批，要求施工必须达到2/3才能取证”，一家房企究竟有多大实力，一眼就可以看出来。而建筑品质，可以去工地去看。

当然，也有人说预售制度是基于国情，最合适的选择。然而合适不一定合理，如果不能改变预售制度，想要维护购房者的权益，实在太难。

PART3-紧抓趋势

“隐形供应量”被刹住，2018年房源供应量变少，榆林的房子能不能买？究竟如何去选择？

还是经常说的一句话“长期看人口，中期看土地，短期看金融”。从榆林的人口净流入来看城市发展，从榆林的土地供给来看市场结构，从国家的金融环境来看消费涨跌。

其一，从榆林人口净流入的情况来看，关于这一点华商报有报道，2014年榆林遭遇经济衰败时候，市区流动人口73万，净流出量全省排名前列。这种情况到目前为止，仍然没有有效缓解。换而言之，榆林城市发展始终缺人。

然而，榆林毕竟是陕西第二大经济体，GDP排名比咸阳还要高，无论是能源、制造都在全省举足轻重。因此，榆林人口即便是净流出，县级人口还会不断向榆林涌入，尤其是缺产业、吸附能力差的县城，例如吴堡、米脂、佳县。因此，人口向城市经济最发达的板块聚拢。

其二，从榆林土地供给结构来看市场结构，关于这一点官方报道也点明了，目前榆林土地供应重要在西南方向。西沙、东山开发较早，开发区北部土地也开发殆尽，据说，可开发利用的不足一千亩。

反倒是西南新区、榆横新区土地资源充足，成为政府招商引资的重要板块。但因为西南、榆横新区基础配套缺乏，没有学校、医院、办公区，导致人口入住稀缺，没有生活氛围。因此，我们看到了一个情况，高新区能拍出地王，西南新区土地缺买家。

第三，榆林范围内银行普遍提高房贷利率，在15%上下浮动，这一点也反映出了银行对于房贷风险考虑。当然，榆林情况要比其他城市复杂的多，有很大一批人征信通不过，办不了信用卡，还有一批人深陷“三角债”。

从人口流入、土地供给、银行利率三个方面来看。榆林人口净流出比较严重，土地供给偏重于新开发区，又遭遇经济环境探底，榆林楼市正在经历晴转多云。

PART4-谋在高新

此前，不少榆林粉友问道，如果要在榆林买房，究竟要看哪里！我给出的始终是一个回复：高新，而且还是北高新！

为什么是榆林高新？而不是东沙、西沙、西南、老城区、榆横？因为，从2009年榆林市委机关南迁至高新区之后，高新已经是榆林政经中心，是榆林城市资源的关键。榆林市委、人民法院、教育局、国土局、人民大厦、市委党校、榆林中学、高新完全中学、高新排名前列中学、科技馆等等城市核心资源，都聚集在高新区。

因此，在榆林购置房产，较好优选高新。即便是2013年民间借贷问题爆发之后，城市建设陷入瘫痪，2014年高新区仍然有开盘，2015年仍然有项目热销（不多说，免得被说成打广告，哈哈）。这些内容在百度上都能检索出来，榆林楼市砸售楼部，普遍维权严重。

二十余年时间，我们看到榆林从不到5平方公里扩大到52平方公里，甚至于还在扩大，但配套资源已经严重跟不上了。在西南新区某些板块，没有超市、没有公交、没有学校、没有医院、没有办公区，不仅人气稀薄，还人迹罕至。

虽然，政府西迁之后，西沙开发较早，但普遍城市面貌破旧，配套虽然丰富，但规划实在落伍；东沙以经适房为先导，聚集了大量经适房小区，如金阳、金沙等小区数万人口，购买力普遍偏低，虽然由五中、七小、八小、十小作为配套，东沙、西沙与高新相比，终究不是一个量级。

西南新区和榆横新区就不用多说了，去过新区的人大概知道，出行困难，像元驰·御景尚苑这样的品质都卖不动（1、如果有兴趣可以去看一下，这个项目的品质比不少中大开发商做的还要好，只买3700元/㎡，还是现房，普遍洋房、小高层；2、社区大概410亩，仅社区水系公园就有280亩，七级立体化园林设计），可见市场有多艰难。

目前，榆林高新区品质较高、位置较好的在售楼盘就是怀远·曼哈顿，社区采用台地景观，目前已经开发至三期，两栋楼准备预售。除此之外，还可以考虑下文昌和顺嘉苑东区，据说规划、园林、户型比和顺嘉苑西区更胜一筹，9月15号已经开盘。还有泰发祥的高新御府，也值得关注一下。

当然，也有人反映了高新区房价贵，确实如此，但房价为什么上涨？十年时间，从2008年人民币总量47万亿到2018年7月底人民币总量178万亿，十年增长3.78倍。2008年长安区一套百平房子三十多万搞定，2018年呢？需要至少一百多万！

在榆林买的房，如果只是考虑居住，东沙西沙都可以考虑，但如果要考虑投资，一定不要错过高新区。目前高新区北区几个小地块加在一起，最多不过一千亩可开发用地，也就是最多两三个项目开发完，榆林高新区北区就要开发完毕！

PART5-关于生活

提高预售证办证条件，其实是加固了城市风险护城河，保护了居民消费，也稳定了市场发展。

但不可否认，这样分摊风险、拉长供给、推迟入市，并不能够彻底扭转榆林楼市的发展方向，但至少在2019年六月份之前，榆林市场还处在一个良性发展状态。如果未来进一步提高办证条件，比如现房销售，那么榆林市场或将陷入长期横盘，不涨不跌，全凭自然消化。

官方提出“六稳”要求，坚决遏制房价上涨，不搞“大水漫灌”。此次，确实没有给开发商放水，贷款还是紧张。但只要涉及基建，资金一定会流向热点板块，开闸放水与否，只是时间问题。

时至今日，我们已经看到了，原本已经处于“产能过剩”，必须“供给侧改”，但受到整治之后，反而变成了“产能稀缺”，不仅泥沙涨价，钢材减产，石料变少，连印刷都偷偷摸摸。

我们终于看见了一个事实，通货膨胀的獠牙已经扣在大家的脖子上，但我们还必须消费，最终物价稀释膨胀，逐渐抹平畸形房价。

在“凯恩斯主义”的逻辑之下，大拆大建作为兴国之道，唯有向基建泄洪，才能稳定市场，延续经济活力，但我们终究难以逃脱一棵韭菜的命运！