“金九银十”不再,榆林楼市是否进入下行通道?

热门机密 2018-09-12 13:02:42
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“金九银十”一直是楼市行内的说法,其地位不比三到五月“小阳春”差。 意在每年的九月和十月,环比同年任何一个月份其房地产销售都异常得好。 究其原因,其一是行业规律。 进了九月也就相当于进入第四季度,开发商面临年底工程款项、全年销售目标等方面的压力,会加推房源,促进销售。因为11月市场又入寒冬淡季,对于

“金九银十”一直是楼市行内的说法,其地位不比三到五月“小阳春”差。

意在每年的九月和十月,环比同年任何一个月份其房地产销售都异常得好。

究其原因,其一是行业规律。

进了九月也就相当于进入第四季度,开发商面临年底工程款项、全年销售目标等方面的压力,会加推房源,促进销售。因为11月市场又入寒冬淡季,对于房产销售来说,年底能不能带钱回家就靠这两个月活动了。

其二是天气。

入九秋凉,适合外出看房,而像七八月高温淡季,纵使再火热的行情,像重庆山城这种地方扛着酷暑爬坡看房也是一种折磨。久而久之便成了一种民众购房的习惯。

但是仔细观察这几年你会发现,在调控政策的挟持下,“金九银十”已经开始被迫失灵。

首先是2016年,这年的金九银十就遭遇了“政策劫”。

2016年9月30日,北京推出“京八条”,随后全国19城紧跟调控,被媒体称作史上最严调控潮(如今看来只不过是挠痒痒罢),但是此劫丝毫没有冲淡国民购房热情,金九银十在政策面前顺利逃脱。

时间跨度到2017年,这次的金九银十就没那么幸运了,政策根本没有给它渡劫的机会,直接予以消失。

“十一”长假前6日,热点30城网签量同比平均跌幅约八成,被媒体评为史上最惨黄金周。一线城市签约量极为惨淡,至于其他热点城市,下降幅度普遍在40%以上。“金九”寡淡收场,“银十”顺利泡汤。

那时,国庆期间各大媒体的楼市头版唯有八字,「欢度国庆,冰冻楼市」!楼市迎来了短暂寒冬期。

究其缘由就是金九银十之前,楼市遭遇了政策的「房贷利率八连杀」,购房成本飙升成功地遏制住了需求端。

2017年的金九银十是北京房产中介最难熬的阶段,非但没有赚钱回家过年,还面临下岗转业的结果,北京百万经纪人近有半数没有扛过漫漫寒冬。

但事实上,大禹治水在疏而不在堵。同理于楼市,如果调控政策一味压制而不去增加供给疏解需求,必然会起到反制作用。

2018年3月,楼市进入小阳春季。被强压半年之久的市场需求开始报复性反弹,二三线城市尤其是中部城市的成交骤升,楼市大火,房价借势蹿了起来。

此时正好撞上了楼市限价令,可谓人性遇到了「天上掉馅饼」,轰轰烈烈的万人抢房运动开始以各种稀奇古怪的形式轮番上演, 男女老少均是能勾着边的上等演员。

那么2016、2017如此,2018年的金九银十会将会是怎样的光景?这可能是目前这个阶段购房刚需族最为关心的问题。其实今年的金九银十不单是传统意义的概念,它也是此轮房价周期最真实的转折点。

我们先看政策。

中国楼市在2016年总计调控达50多次,2017年近110城调控250次。

而在2018年仅8月,就有45个城市发布了超过55次房地产调控政策,密集程度刷新历史记录,年内累计调控次数高达315次。

当然,此轮房价周期是中国房地产历史上时间最长幅度较大的,那么调控政策层层加码,次数不断刷新也不足为奇。

其实最重要的是调控政策形式的根本变化。

 

8月17日,上面约谈了海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责人,约谈强调,综合运用经济、法律和必要的行政手段调节住房需求,促进供求平衡,切实增加住房及用地有效供应,严肃清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题,大力整顿规范市场秩序。

 

根据国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅销售价格指数,7月份上述五城新房价格分别环比上涨2.3%、3.7%、2.9%、2.9%、2.8%,涨幅居70城前列。

 

地方监管部门也没有松懈。8月16日,湖北省住建厅会同相关部门约谈了武汉、黄石、十堰等10个城市,要求各城市政府切实担负起稳地价、稳房价、稳预期的主体责任,制定房地产市场调控方案。

「问责约谈」才是调控政策的终极武器,相对于2016年的调控,一个是乾坤大挪移,一个仅是扎马步功夫。

而在此基础上,上面研究出的这种新的武林绝学,即「数据预警+约谈波动城市+问责过快上涨」将会成为调控主流。

这套组合拳打出来,即使是再想私底下搞小动作想博弈政策的地方也无济于事。

所以,8月24日三线城市呼和浩特发文“言表决心”,全面叫停房地产去库存调控措施,成为排名前列个宣布告别去库存的城市。

但是呼市的库存去完了吗?并没有,在当地逛一圈就知道,南二环明晃晃的都是在建的房子。

库存没去完,房价就涨破了一万,对着3、4千的人均工资和低迷的产业经济,不被问责才怪。

当然,对于这个高度依赖土地财政的城市提前宣告棚改货币结束也将预示着房价到顶,市场开始正式进入下跌通道。

那么8月确定的调控基调由过去的「地方主导」转变为「地方担负主体责任,上面加强指导」,这样的力度无疑是对购房者预期造成了打击,从8月全国房地产的成交销售就可以看出。

据贝壳数据,8月重点13城中仅成都成交环比小幅增加,其余12城成交量均不同程度回落,其中7城成交降幅环比扩大。(重点13城:北京、深圳、上海、天津、杭州、成都、南京、武汉、青岛、济南、大连、长沙、西安)

近日,成都国土局拍卖出让主城区3宗土地,土拍结果如下: 

1号宗地占地70.81亩,溢价率0%。

2号宗地占地47.2亩,溢价率0%。

3号宗地占地30.72亩,溢价率0%。

放眼全国,今年前8个月,全国房地产市场土地流拍已超800宗。所以,在全国土地流拍此起彼伏的今天,这结果有什么好惊奇的吗?

确实,相比800宗土地流拍,0溢价成交的土拍结果确实不够刺激!

但是我们简单回顾一段不久前的历史,就能看到这次土拍的象征意义重大,宣告了一个新时代的到来。

三月份我们在成都调研时遭遇2018年成都主城区排名前列场集中土拍。

当时的成都房地产市场如一头一脸懵逼的困兽般等待着接下来的指引,所以当天是一场被业内瞩目的土拍。

当天的土拍结果是:五块地有两块地因竞拍开发商不足,流拍了。

为什么会有这样的土拍结果,当时的主流的观点是:条件苛刻。

比如流拍的3地块要求:自持不少于50%,配建约13万㎡商业面积,其中不少于8.5万㎡电子商务载体,并引入一家20亿元的电子商务总部企业,建设并引进规模不小于3.5万㎡五星级酒店一家。

但当时我们结论是不要太小看了开发商了。限价和苛拍条件均不是这次流拍的关键。

关键是今年拍出地王要命,土地流拍更要命!这背后是两种力量的试探和博弈。

那么,6个月后,博弈终于有了结果。

我们看昨天的三块地的竞拍条件:

1#不小于出让宗地计容总建筑面积5%的租赁住房,并按规划配比要求配建相应的地下停车位。

2#不小于出让宗地计容总建筑面积5%的租赁住房 ,并按规划配比要求建筑相应的地下停车位。

3#公建配套:①、用地面积不小于200平方米的居民健身设施1处;②、建筑面积不小于300平方米的开闭所(含配电房)1处。

原本要求配件X万㎡商业面积,X万㎡电子商务总部企业,不小于X万㎡五星级酒店,如今变成租赁住房、地下停车位和配电房。

因此我们也看到开发商给予了正面的回馈:没有出现因参与开发商不足而导致土地流拍了。

但如果我们认为这就是博弈的结果,那我们的认知也太肤浅了。

因为开发商从来都没有资格参与博弈。真正的博弈结果是,成都7、8月份市场现状及民众小白们对未来的市场预期。

请看以下数据:

➤成都二手房成交数据

2018.7 一二圈层成交均价16472元/㎡,比较高价跌了1544元/㎡。

——图片来自高冷看房 

这个结果和我们之前对成都2018年楼市走势预测中是一致的:三季度二手房会下跌分化,部分新房会提价,一二手价差会缩小,新房二手都不好卖,牛市末,横盘。

这个结果不是凭空想来的,也不是靠市场自由发展而来的。这个过程中有两次政策调控起到了关键的作用。

排名前列个是3·26成都成品房规范细则。我们在之前的文章中分析过这份细则, 它有很大的弹性空间。

另一个是5·15成都加码调控政策,直接逆转了新房热抢现象。

而开发商在这个过程中不过是试水温的手罢了。

所以,接下来我们会看到新房在价稳的前提下,开始举行打折、送礼装修等促销活动,二手市场渐平,楼市上涨预期被扭转。

虽然我们以成都为例,但牛市末,冷掉横盘的城市并不是只有成都。

➤请看重庆

从重庆一线的调研数据看,经过628新政和814系列调控政策,7、8、9月份的二手房市场的门店客流下滑非常明显,相对于4-5月份的旺季下滑比例有50%以上;7-8月份成交量下滑下滑40%以上;日均带客量普遍下滑50%以上。蓄客不理想,很多开发商都选择了延期开盘。

我们之前对重庆的看法是,重庆从6月份就已经很明显的显现出趋冷的态势,这是因为传统淡季的影响,但7、8月份重庆面临双重政策的压力。

两种因素叠加,导致楼市直接冷掉,所以就不仅仅是淡季那么简单。

我们在一线的直观感受是市场很明显的变冷了,观望情绪很浓。

➤请看西安

2018年7月,西安新建住宅批售面积达76.72万平米,环比下降31.5%,同比下降16.5%;成交量为88.88万平米,环比下降43.1%;成交套数7,777套,环比下降43.6%;成交均价为11,187元/平米,环比下降1.9% 。

西安二手房价整体均价为12,779元/平方米,环比上涨了6.6%。

虽然二手房环比上涨,但6月份相比,二手房价格环比涨幅回落。

我们没有拿到8月份准确的数据,但在一线的调研直观感受是8月份延续7月份的楼市走向,供应紧缩、成交量下降、房价小幅下跌。

因此,我们认为西安二手房市场会继续微热一段时间。但也不会有大行情。

➤请看沈阳

8月沈阳二手房均价为8379元/㎡ 同比上涨10.79%;

新房成交均价均价10313元/平, 同比上涨10%。

图片来源自网络

但就在最近,沈阳进行了8月限购之后的排名前列土拍,结果是四宗地块有一宗流拍,其余两宗未达到限价,拍卖基本几轮就成交结束,没有出现上半年抢拍的局面,土地拍卖趋于冷静。

除此之外还有合肥、郑州、长沙、昆明等等,基本都是牛市末,二手微跌,新房趋冷,横盘。

再来看看咱们榆林:

大型房企入驻,众人盲目跟风

中梁,绿地,绿城,碧桂园,新城控股,万达,中国黄金,领航控股,中建,相继进入榆林,顿时榆林一片火爆景象,加之去年棚户区改造资金兑付,房价一路上涨,炒房一度俞演俞烈,众多人们盲目跟风,一时间没了方向。

本地房地产疯狂入市抢占先机,文昌和顺嘉园东区,泰发祥高新御府,泰发祥首府,怀远曼哈顿三期,中央公园二期,羊老大壹号院,德通永乐尊邸,德通永和嘉苑,永乐西村民委员会健远•香缇雅境, 榆阳东村民委员会“阳光·紫郡”,惠丰清雅苑,城投耀泽碧云苑,榆兴沙漠春天二期,春晖溪岸家园,丰庆紫溪华庭,树天荣邦嘉园等等六十多个楼盘。

将动辄六十多个楼盘入市之后,一座城区人口不足六十万的地级市如何来面对库存,一个每年销售仅有4000-4500套的楼市如何去化,如何来缓解楼市压力?

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