两会|政协委员李晓林:去库存初心不变要因城施策

搜狐焦点华北站 2017-03-10 14:38
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全国政协委员、林达集团董事局主席李晓林做客搜狐,就今年房地产行业走势进行深入探讨。 每年两会期间,住房作为重大的民生话题,都是百姓们关注的重点,关于房地产形势走向的政策更是牵动人心。 今年两会期间,搜狐焦点独家策划《晓林说两会》栏目,特邀全国政协委员、林达集团董事局主席李晓林做客搜狐,就今年房地产行

全国政协委员、林达集团董事局主席李晓林做客搜狐,就今年房地产行业走势进行深入探讨。

每年两会期间,住房作为重大的民生话题,都是百姓们关注的重点,关于房地产形势走向的政策更是牵动人心。

今年两会期间,搜狐焦点独家策划《晓林说两会》栏目,特邀全国政协委员、林达集团董事局主席李晓林做客搜狐,就今年房地产行业走势进行深入探讨。

全国政协委员、林达集团董事局主席李晓林

谈GDP增长

“争取更好”让外界对中国经济有所期待

今年,总理在政府工作报告中提出,2016 年 GDP 增长 6.7%,今年的预期目标是增长 6.5% 左右,在实际工作中争取更好结果。从工作报告中可以看出,相关政府部门对于2017年经济环境的预期是偏乐观的。

2016年中国GDP以6.7%的增速增长,李晓林乐观的看待这个数字,并且认为房地产行业对GDP增长拉动比重相对较高。

对于今年政府工作报告中提出的2017年全国GDP预期目标增长6.5%以及“争取更好”的表述,李晓林认为,“争取更好”让外界对中国经济超预期发展有着期待,今年GDP的增长速度发生变化,说明我国GDP增长更加注重质量,也意味着为推动我国结构调整留出一定的弹性空间,同时,房地产行业会继续对GDP增长起到重要拉动作用。

谈去库存

去库存初心不能变但是要因城施策

数据显示,从存量土地来看,2016年三四城市新开工同比仅增5.5%,远低于全国(8.1%)和40个大中城市(12.1%),差距远大于2013-2015年平均水平。以(2012-2016累计开工减去累计销售)/2016年销售衡量库存去化,计算得出三四线过去五年累计开工未销售面积为14亿平米,对应去化年数仅1.46年,甚至略低于全国及40个大中城市和全国。

在销售高增长叠加政策利好背景下,三四线城市新开工增速有限,或意味着经历持续去库存及土地成交下滑,当前三四线实际存量土地已大幅下降,三四线城市的去库存初见成效。

纵观2016年全年全国去库存已经初见成效,全国商品房库存规模从1995以来的22年期间,除了2004年、2007年、2016年有所下滑外,其他年份皆为正增长。2016年去库存效果较明显,待售面积出现明显下滑。

但是,一线城市以及热点城市房地产市场的敏感性及复杂性使去库存走势明显超出了预期范围,2016年有部分热点城市存在新房库存偏低与房价上涨压力并存的现象。对此今年政府工作报告中提出要“因城施策”去库存。

“因城施策去库存,去库存的初心不能变。”李晓林介绍,他今年两会提案围绕三四线城市去库存展开,并提出了分散杠杆风险加大去库存力度的建议,他表示,三四线城镇可以让百姓以不低于5%的首付款进入市场。

在李晓林看来,目前三四线城市房价很低,因此并不存在泡沫,但是庞大的存量却对市场和地区经济发展有着很大的不良影响。“门槛低一点,按揭多一点。”李晓林表示,让三四线城镇的人们都能够买房,实现他们买房的刚性需求,刚性需求实现之后就是实现弹性需求,也就是改善型需求,让百姓们都能够以较低的首付买到房子,对去库存来讲是有意义的。

谈房价

房价上涨过快城市要去杠杆

从2016年全年、全国房地产市场交易数据来看,一线城市中深圳、南京、成都房价涨幅超过30%,二线城市中东莞房价涨幅高达49%。但是像海口、三亚、青岛等一线城市的房价反而有所下跌。

“对于房价涨幅过快的城市,政府要去杠杆。”李晓林说,通过限购、限贷、增加首付比例等政策,对房价上涨过快的热点城市房价进行调控。

从2016年10月开始,北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、厦门、苏州、郑州、成都、无锡、合肥、济南、武汉、珠海、东莞、佛山、福州、昆山、南昌等21个城市集中出台楼市限贷限购政策,加码房地产调控。严格的调控政策之下,是房地产销售增速放缓,房价涨幅回落。

此外,在李晓林看来,中国的房地产行业是存在上半场和下半场之分的,而这个划分并不是以时间来划分,而是以城市来划分。热点城市和一二线城市可以称作是房地产行业的上半场,而部分二线城市和三四线小城镇是房地产行业的下半场,将“下半场”城市市场培育好、政策引导好,对于全国经济增长也会起到拉动作用。

谈转型

做有特色的“人文地产”

早在几年前,万科、万达、保利、碧桂园、富力等等地产界的巨头已经开启进军旅游地产的步伐,如今这支队伍在快速壮大。房企进军旅游地产需要注意哪些问题?如何做好差异化产品?

对此,李晓林介绍,林达集团要做旅游地产中的细分领域——人文地产,重要的是做有特色的人文地产也要因城施策,就比如这个产品在一些一线城市开发成功,但是因为每个城市的人群购买力不同、城市文化和经济发展不同,如果将一线城市成功的经验复制到三四线城市很可能就会失败。

2017年哈尔滨市积极推进旅游产品供给侧结构性改革,与此同时,林达集团在哈尔滨打造了外语城旅游文化度假项目。李晓林和他的外语城有着一些列规范的择城标准,比如进入的城市必须是教育大省,高等院校集中等等。

目前,林达集团已经在全国打造了哈尔滨外语城、牡丹江外语城、江南外语城等多个具有人文特色的旅游地产项目,积极推动了当地旅游、教育、商业等产业的发展。

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